Аналіз ринку цін на нерухомість в м. Новоросійську

Перш, ніж знайомити читачів з цінами на ринку нерухомості в нашому рідному місті, хочу запропонувати невелику географічну довідку для іногородніх. Новоросійськ — третє по величині місто Кубані після Краснодару і Сочі. Його значення для економіки краю важко переоцінити: він є комірами Кубані на Чорному морі і одній з основних військово-морських баз Росії. У зв'язку з цим ринок нерухомості Новоросійська завжди відрізнявся різностороннім розвитком всіх сегментів і стабільним попитом на житлі. Сучасний Новоросійськ до 2007 року складався з трьох округів: Центрального, Східного і Приморського. Центральний і Приморський округи знаходяться на західній стороні бухти і трохи витягнуті уздовж річки Цемес. На території Центрального округу розташовані міська адміністрація, морський вокзал, адміністративні споруди порту, велика частина офісів, головні ринки і автовокзал. Ціни на нерухомість в цих районах стабільно високі, оскільки мають постійний і нескороминущий попит. Східний округ знаходиться на східній стороні Цемесськой бухти, оточеної схилами Маркотхського хребта. Цікаво, що місцеві жителі називають Східний округ "тією стороною". Тут є залізничний вокзал і ряд важливих інженерних споруд, що багато в чому визначають зовнішність Новоросійська. Наприклад, з центру міста добре видно розташована тут дев'ятиповерхова башта елеватора, який в 1890-х роках був найбільшим не тільки в Росії, але і у всій Европе. Поряд з баштою — труби цементних заводів, побудовані ще раніше, за часів горезвісного "Стандарту". Словом "Стандарт" зараз називають район новоросійських трущоб недалеко від промзони в східній стороні. Тут переважає старий житловий фонд: квартири в загальних дворах, нерідко із зручностями на вулиці Такі робочі квартали звели в кінці позаминулого сторіччя на гроші акціонерного суспільства "Російський стандарт", що розвернув масову кампанію по залученню дешевої робочої сили до Новоросійська. Там же, поряд з гуртожитками, знаходився офіс самої фірми і промзона однойменного нафтопереробного заводу. З тих пір Східний округ відомий як промисловий район. З 2007 року, завдяки тому, що місцева адміністрація перевела в землі поселень площі колишніх виноградників вінсовхоза "Мисхако" був утворений Південний округ. У нього, окрім нових земель 15-го мікрорайону, увійшли 3-ою, 7-ою і 9-ою, а також селища Алексино, Мисхако, Широка Балка. Найпрестижніший і благополучніший з погляду екології -- це 14-й мікрорайон. Він знаходиться в зоні Суджукськой коси, в двокілометровій зоні від берега морить. Забудований переважно новими багатоповерховими будинками, багато квартир мають панорамний вигляд на море, гори і зелені виноградники с/х "Мисхако". Новоросійськ абсолютно несхожий на сусідніх Анапу і Геленджік, його не можна назвати курортом, оскільки тільки навколишні Абрау-дюрсо, Мисхако і Південну Озерєєвку можна рахувати місцями відпочинку. Насамперед Новоросійськ — місто порт, місто бізнесу, і ця обставина відбивається на ринку нерухомості. За коментарями з приводу цін, перспектив і рекомендацій ми звернулися до лідерів ринку нерухомості м. Новоросійська АН "НОВАЦІЯ". Бондар Наталія – генеральний директор: Про своє рідне місто можна говорити нескінченно, і як би не хотілося розповісти про природу, історію, про людей все ж таки повернемося до суті питання, а саме до нерухомості. Житлова нерухомість Новоросійська: первинний ринокмногоквартірниє житлові будинки будують переважно в Південному, Центральному і небагато в Приморському районах. Це обумовлено, звичайно ж, наявністю вільних будівельних майданчиків. А оскільки Новоросійськ обмежений горами і морем, таких там небагато. За підсумками 2007 року в експлуатацію повинні здати 385 тис. Кв. М житла. До речі, точкова і комплексна забудови представлені на ринку приблизно в рівних об'ємах. Часто у нових житлових об'єктів відсутні назви, що для Москви і Краснодару зараз стало вже рідкістю. Назви традиційно привласнюють московські будівельні фірми. Житловий комплекс "Південний берег" в 15-му мікрорайоні, проект московської компанії "ПІК", — приклад забудови, аналогів якому в Південному регіоні поки не існує. Разом з монолітними будинками тут з'являться школа, дитячий сад, підземні паркінги, дитячі і спортивні майданчики. На перших поверхах будівель розмістять всі необхідні об'єкти соціальної інфраструктури. Вигляд, що відкривається, на море і виноградники Мисхако додає "Південному берегу" престижності. Окрім нього іменами власними наділені житловий комплекс "Чорноморська Рів'єра", а також об'єкти точкової забудови "Венеція", "Ника", "Корона" і "Вітрило". Останнім часом девелопери почали звертати увагу на використання в будівництві матеріалів, стійких до агресивного середовища, особливо при споруді будинків з виглядом на західний берег Цемесськой бухти, який зазвичай страждає від вітру. У нинішньому році на будмайданчиках Новоросійська працюють ВАТ "Група компаній "ПІК" (переважно в Південному окрузі), "УССТ-4", ТОВ "Замовник" буд, ТСЖ "Воїн", компанія "Земстрой", ТОВ "Марк", ТОВ "будівельно-інжинірингова компанія "Вибір", ТОВ "Будівельна компанія "Південно- Захід", ТОВ "Південне товариство". На первинному ринку переважають квартири економкласса. Найчастіше зводять удома заввишки не менше дев'яти поверхів, проте площі навіть найкрупніших комплексів в південній частині міста не перевищують 120 тис. Кв. М. Наїболєє активно будівлі будували в районі меморіалу "Мала Земля", пам'ятника "Вибух", вулиць Дзержінського, Губернського, Піонерською, Героїв-десантників. Малоповерхову забудову ведуть в основному в Східному окрузі. Соціальне житла споруджує мало, не дивлячись на анонсовану програму "Житло". За 2006 рік був зданий тільки будинок для ветеранів і початі роботи по зведенню квартир для вчителів і міліціонерів. Елітний сектор нерухомості в Новоросійську фактично відсутній, хоча деякі девелопери позиціонують свої комплекси саме так. Формат організованої коттеджной забудови теж не представлений, втім, елітні котеджі зрідка зустрічаються, здебільшого в передмістях (Мисхако, Абрау-дюрсо, Південна Озерєєвка). Разом з тим попит на квартири покращуваного планування в Новоросійську росте і поки залишається незадоволеним. Середня вартість житла економкласса в центрі міста — 1000 дол. За 1 кв. М, в південних мікрорайонах Центрального округу і в Південному окрузі квартири даної категорії продають по 900–910 дол. За 1 кв. М. Цени на квартири бізнес-класу коливаються від 1500 до 3000 дол. За 1 кв. м. В Східному і Приморському округах будинку бізнес-класу не зводять, а в сегменті економкласса вартість складає від 720 (район Шесхаріса) до 850 дол. За 1 кв. М (Приморський округ: Цемдоліна, Мефодієвка). Серед об'єктів, що будуються і проектованих, у сфері елітної нерухомості можна назвати тільки житлову частину комплексу "Новоситі": 15-і і 23-х поверхові корпуси, в яких на верхніх поверхах передбачені пентхауси. Наявність компанії, що управляє, і розвиненої інфраструктури, а також розташування в центрі міста дають можливість оцінити даний проект вище, ніж бізнес-клас. Зростання цін на нерухомість первинного ринку (від забудовника) за 2007 рік склало приблизно 30%. Житлова нерухомість Новоросійська: вторинний ринокв відмінність від первинного ринку вторинний показує швидке зростання цін. Цьому є декілька пояснень. По-перше, небажання громадян фінансувати будівництво будинку протягом довгого часу (від фундаменту до введення в експлуатацію). По-друге, не всіх спокушає необхідність робити ремонт після придбання квартири, який у наш час може коштувати ох як дорого! До цього ще потрібно додати недоробки від будівельників, невпорядкований і необжитий двір, відключені ліфти і так далі. Найбільш затребувані на вторинному ринку 1-2-х кімнатні квартири покращуваного планування. В середньому по місту на вторинному ринку зараз сформувалися наступні ціни за 1 кв. М: у хрущовках — від 2200 до 2500 дол., В брежневках — від 2400 до 2600 дол., В сталінках — від 2500 до 3500 дол., В квартирах покращуваного планування — від 2000 до 3000 дол. Щоб зорієнтувати читачів з цінами на квартири, пропоную таблицю:

Райони

1-комн. Квартири

2-комн. Квартири

3-комн. Квартири

Південний

2000 - 2300

2900 - 3400

3300 - 4500

Центральний

1900 - 2300

2700 - 3200

3100 - 4100

Східний

1700 - 2000

2100 - 2500

2300 - 3500

Приморський

1700 - 2000

2300 - 3000

3000 - 3700

Звичайно, хочу звернути Вашу увагу, що ці ціни дані вельми приблизно, оскільки в кожному районі категорія квартир (тобто, хрущовки, брежневки, улучшенки і т. д.) разниє, і, відповідно, ціни теж варіюватимуться. Також, якщо говорити про вторинний ринок житла, варто звернути Вашу увагу на таку категорію нерухомості, як домоволодіння, тобто приватний сектор. Тут виводити якусь схему визначення ціни вельми складно, оскільки кожен будинок, як і його господар – це індивідуальність. Вартість складає, окрім розташування домоволодіння, наявністю комунікацій, району і інших умов. Ціни на домоволодіння варіюються від 2 млн. Крб. Земельні участкистоїмость земельних ділянок залежить от:1) району;2) категорії призначення земельних ділянок;3) у якій стадії оформлені документи, підтверджуючі право власності;4) наявність комунікацій;5) стани під'їзних шляхів (дорогий). Вартість земельних ділянок на даний момент складає: ІЖС, ЛПХ – від 1 млн. Руб до 8 млн. Крб. Зростання цін спеціально ми не прораховували, але можемо запропонувати Вам самостійно зробити вивід: восени минулого року подібні ділянки коштували від 500 тис. Крб. До 5 млн. Крб. Існує також ринок інвестиційних перепродажів. Якщо уважно розглянути цей сегмент ринку і грунтуватися на перевагах наших клієнтів, то можна зробити вивід: найпривабливіший в цьому плані виглядають земельні ділянки, виділені під індивідуальне житлове будівництво (ІЖС). Вартість таких ділянок на даний момент складає в Приморському р-ні (8-а щілина) від 1,5 млн. Крб. До 3,5 млн. Крб. Навряд чи варто дивуватися з даної переваги, якщо враховувати зростання цін на земельні ділянки даного цільового призначення.

Нерухомість Новоросійськ - Агентство нерухомості Новація