Вартість земельних ділянок на початок літа. Що нам пропонує ринок

""цени на земельні ділянки в Підмосков'ї вже впали більш ніж на 50% в порівнянні з влітку минулого року. Операцій практично не відбувається, вторинний ринок практично мертвий. На великі земельні угіддя дисконт вже може складати до 70-75% залежно від напряму і категорії землі", - так починається практично кожна аналітична стаття, що характеризує ринок землі Підмосков'я в кінці першого півріччя 2009 року. На жаль, до такої короткої, але ємкої характеристики і додати те нічого. Поза всяким сумнівом, трендами початку цього року став демпінг, зростання пропозицій, низький попит і його зсув в економ клас, обмін землі і будинків на квартири в столиці і ін. Крім того, велика частина аналітиків прогнозує подальшу стагнацію ринку землі і зниження цін. Причин цьому множина, у тому числі і те, що багатьом банкам як відступні дістається земля, яку вони кредитували. Очікується, що у ряду цих банків найближчим часом можуть виникнути труднощі з капіталом, і вони будуть вимушені скидати ці активи, не чекаючи хороших часів. Слідство — об'єм пропозицій на ринку буде стрімкий рости і тим самим працювати на пониження ціни. Крім того, брак ліквідності у більшої частини девелоперських компаній вимушує їх самих активізувати розпродаж земельних ділянок, що також приводить до падіння цін. Наприклад, об'єм пропозиції за останніх полгода, за нашими даними, виріс в 2,5-3 рази і на кінець травня вже оцінюється в 4,5 млрд. Доларів США. Цьому, поза сумнівом, сприяв великий "викид" на відкритий ринок крупних земельних ділянок с/х призначення з потенціалом використання під дачне будівництво. На думку інших експертів ринку, об'єм виріс лише на 10-15%, а потенціал його зростання – 40-50%, що ми власне ставимо під сумнів. Основний приріст пропозиції в даний час відбувається саме за рахунок активного викиду на ринок ділянок без підряду на будівництво. Частка таких ділянок в пропозиції росте і вже складає близько 35-40%. Ще у вересні цей показник не перевищував 17%. Такі ділянки, як правило, мають мінімальний набір інфраструктури і лише необхідні комунікації (які часто не входять у вартість контракту) і сьогодні пропонуються в ширшій "зоні" – на відстані від 30 до 90 км. від МКАД. Якщо говорити про величину падіння, то прогнозується, що в цілому зниження цін повинне відбутися в рази. Вважається, що під основним ударом знаходитимуться заміські псевдо "елітні" будинки, котеджі і селища, на які ціна була неадекватно завищена, а їх число в Підмосков'ї необгрунтовано домінувало серед інших сегментів. З погляду Businesspartner одним з ключових чинників такого падіння цін з початку кризи є обвал попиту. Іпотека фактично померла, а у більшої частини населення (потенційних покупців) помітно знизилися реальні доходи. При цьому більшість населення не особливо поспішають розлучитися з "подушкою" і вкладати раніше накопичені грошові кошти в інші активи, у тому числі і в землю, віддаючи перевагу їм притримувати. Але якщо навіть намір з придбання дачної ділянки достатній високо, то, очевидно, що потенційний покупець сьогодні більш продумано і якісно підходить до вибору ділянки, благо і вибір невпинно росте, і ціни продовжують падати. Для нас в ситуації, що склалася, на ринку сталі цікаві наступні питання – яка середня планка вартості земельних ділянок під дачне будівництво в Підмосков'ї, від яких чинників вона залежить, скільки готовий витратити сьогодні потенційний покупець дачної ділянки залежно від віддаленості і напряму його розташування? Зрозуміло, що за відсутності попиту як такого адекватних і аргументованих даних на дані питання отримати практично неможливо. Але з іншого боку, адже можна проаналізувати і зафіксувати зміни ринку пропозицій, який так чи інакше реагує і адаптується під будь-яку корекцію попиту. На наш погляд крупні власники землі (близько 20-ти крупних лендлордів, більшою чи меншою мірою контролюючих земельний фонд і що формують ціни) не сидять, склавши руки, а намагаються в своїх інтересах всіма можливими способами і силами реанімувати і підтримати ринок, а дрібні гравці – підстроїтися під нього. Що з цього виходить – інше питання. Але те, що ринок зазнає істотні зміни – незаперечний факт. Як предмет і об'єкт (або навпаки – кому як буде бажане) нашого дослідження був прийнятий ринок земельних ділянок під дачне будівництво і середньостатистична вартість дачної ділянки залежно від віддаленості і напряму. Як рамки дослідження були прийняті наступні умови і обмеження: аналіз всіх основних радіальних напрямів; віддаленість розташування земельних ділянок до 160 км. від МКАД. Градація по віддаленості проведена по наступних критеріях: 0-30 км., 31-60 км., 61-90 км., 91-120 км., 120-160 км. від МКАД; категорія земель – землі сільськогосподарського призначення, вид дозволеного використання сільськогосподарських (с/х) земель – для дачного будівництва, для садівництва або городництва, для ведення особистого підсобного або селянсько-фермерського господарства, а також для ведення сільськогосподарського виробництва. ІЖС та інші не розглядаються; у репрезентативну вибірку включати лише ті пропозиції, які були розміщені на відкритому ринку в останні три місяці. Крім того, розраховувати тільки ті сегменти, де можливо зробити об'єктивний аналіз і провести середньостатистичні розрахунки. Основні напрями, які були прийняті до аналізу, давно сформувалися на ринку і асоціюються, насамперед, з основними радіальними федеральними і обласними трасами. З урахуванням розгляду 160-ти км. зони можна відзначити, що вона повністю охоплює Московську область. Крім того, вона захоплює південно-східну частину області Тверськой, невелику південну частину Ярославської області, значну західну частину Володимирської області, північну частину Тульської області, практично проходить по межі Рязанської і Смоленської областей (трохи захоплюючи їх). Всі вказані види дозволеного використання земель с/х призначення в даний час, так або інакше, складають кістяк використовуваних (або потенційно використовуваних) земель для дачного будівництва. Включення с/х земель з виглядом дозволеного використання земель для ведення сільськогосподарського виробництва бачиться цілком виправданим і обгрунтованим. Наприклад, частина власників земель, що продають свої с/х ділянки під дачне будівництво, пропонують (при необхідності) послуги із зміни виду дозволеного використання – з с/х-с/х на с/х-дачноє будівництво за $100 за сотку, при цьому гарантують термін реєстрації змін – до 3-х місяців. Всього в репрезентативну вибірку для аналізу було включено понад 2000 пропозицій по 13 напрямам. Загальновідомо, що земельний ринок Підмосков'я складає близько 4,5 млн. Га. З них на землі сельхоз призначення доводиться 1,77 млн. Га (32%). Вважається, що потенційно для індивідуальної забудови може доводитися 10-15% від цієї площі, тобто близько 170-260 тис. Га. Виходячи з оброблених даних з максимальної кількості інформаційних ресурсів і БД, об'єм актуалізованих і адресних пропозицій за останні три місяці складає трохи більше 30 тис. Га (або 10-20%). Цікава і ситуація по розподілу земель по формах власності. Так в Московській області велика частина земель знаходиться в муніципальній власності (72%), близько 20% у власності громадян і близько 8% у власності ДЗИГ. Отже, по потенціалу основними гравцями на ринку найближчим часом, як не дивно, залишаться муніципалітети, які на ринку землі можуть певним чином коректувати об'єм пропозиції. Слід згадати, що офіційна інформація про розвиток земельного ринку в нашій країні вельми фрагментарна і найчастіше не дає дослідникові ринку достатньо кількісної інформації для аналізу земельного ринку. І так, які дані нами були отримані у результаті проведеної роботи. Результати, що характеризують кількість пропозицій по зонах і напрямах, наступні. В даний час основна кількість пропозицій доводиться на зону 31-60 км. (35%), друга по значущості зона 61-90 км. (29%). Що стосується напрямів, то найбільша кількість пропозицій представлена на Сімферопольському, Волоколамськом (Новоріжськом) і Ярославському напрямах, що може побічно свідчити про існуючий найбільший попит на даних напрямах. Також значна кількість пропозицій на Рязанському напрямі, що може говорити про підвищений інтерес останнім часом до даного напряму (до недавнього часу істотно недооціненого). Лідером за сумарною вартістю пропозицій залишиться зона до 30 км. (більше 50%), що цілком логічно, оскільки в ній найвищі ціни. Друге місце об'єктивно займає 31-60 км. зона (30%). Решта місць розподіляється згідно віддаленості. Серед районів за сумарною вартістю пропозицій перше місце займає напрям Волоколамськоє (Новоріжськоє), другий, – Рязанське, які перевищують останні в 2-3 рази. Серед напрямів другого ешелону – Ярославське, Сімферопольське, Калузьке, Каширськоє і Егорьевськоє. Високе місце Рязанського напряму обумовлене тим, що на нім в даний час представлена велика кількість великих земельних ділянок. Слід обмовитися, що при аналізі по даних підставах не враховувалася одна унікальна пропозиція по Ярославському напряму (до 30 км., 1100 га с/х земель), який істотно міняє розклад сил. Із збільшенням віддаленості від МКАД вартість сотки землі під дачне будівництво знижується приблизно удвічі на кожних 30-35 км. Загальне середнє значення приблизно відповідає середньому значенню вартості сотки на видаленні 31-60 км. Примітка: нами не враховувалися унікальні пропозиції – на березі водоймищ, річок (Волга, Ока), ділянки з унікальним ландшафтом під маєтки, садиби резиденції і інше. Вартість соток таких земельних ділянок, як правило, знаходиться в інтервалі від 350 000 до 460 000 рублів за сотку навіть на видаленні 91-120 км. Крім того, близькість великих міст (Калуга, Тверь, Тула і ін.) Також підвищує вартість ділянок в зоні 121-160 км. З урахуванням таких пропозицій графік спадаючої хвилі перетвориться і знаходить вид переходу спадаючої хвилі до тієї, що підвищує, при цьому середнє значення сотки на окремих напрямах (Ярославське, Сімферопольське, Ленінградське і ін.) На видаленні 91-160 км. перевищує значення на видаленні 31-60 і 61-90 км. На сьогоднішній день середня вартість сотки землі під дачне будівництво (в т.ч. ІЖС) за даними багатьох ведучих АН складає близько 7 000 доларів. За нашими даними середня вартість сотки землі під дачне будівництво (виключаючи ІЖС!) Складає близько 5 600 доларів. Що стосується напрямів, то отримані дані дозволяють укласти, що найбільше значення середньої вартості сотки землі під дачне будівництво мають напрями Волоколамськоє (Новоріжськоє) і Київське, причому за явною перевагою. Другий ешелон складають Ярославський, Калузький і Мінський напрями. Третій ешелон – Ленінградський напрям (приблизно відповідає середньому значенню). Решта напрямів – помітно нижче середнього значення від 140 до 100 тисяч рублів за сотку. Високі показники "західних" напрямів багато в чому залежать від історичної популярності даних напрямів. Сприятлива роза вітрів, відсутність шкідливих виробництв, соснові ліси, не зіпсовані міськими скиданнями річки і в цілому розвинена інфраструктура роблять ці території дійсно привабливими. Статус земель, розташованих на заході Підмосков'я, закріплюють і ріелтори. Так "стародачноє" минуле і сучасність зливаються в них воєдино, що створює цим місцям популярність з неабиякою часткою хворого ажіотажу. Виключно нерівномірний до недавнього часу розвиток підмосковних територій став однією з причин, що пояснюють величезний ціновий розкид на ділянки. Останніми роками девелопери і покупці почали помічати не популярні раніше напрями. Найчастіше інтерес до тих або інших місць виникає у міру розвитку транспортної інфраструктури. Наприклад, реконструкція Київського шосе значно підвищила інтерес до пропозицій по цьому напряму. Сприяють зростанню цін на заміське житло і грандіозні перетворення, що проводяться на Ярославському шосе. Отже, наявність інфраструктури і комунікацій — один з найважливіших критеріїв, що пояснюють вартість землі. Варто відмітити, що престижність напрямів пояснюється соціальним положенням людей, що проживають там. Сьогодні люди прагнуть ко